Prodavači nekretnina u Arizoni su zakonom dužni otkriti sve i sve važne činjenice o imovini koju prodaju. Evo nekoliko osnovnih informacija o otkrivanju podataka iz Arizone s obje perspektive kupca i prodavatelja.
Što moram otkriti kupcima komercijalne imovine?
Pri prodaji komercijalne nekretnine nalazi se obrazac za objavljivanje. Postoje pitanja u vezi s pitanjima prostornog uređenja, parkiranja, natpisa, zakupa, ugovora, sigurnosne rasvjete i termita.
... kupcima zemlje?
Prilikom prodaje praznih zemljišta, informacije koje se moraju otkriti uključuju zemljišne preglede, komunalne usluge, vodna prava, probleme s tlom i postojeću i prošlu upotrebu zemljišta.
Većina čitatelja ovdje je vjerojatno najviše zainteresirani za objavljivanje će uključivati stambene nekretnine, ili, drugim riječima, objavljivanja uključuju kuće prodaje.
... kupcima stambene nekretnine?
Arizona Association of Realtors ("AAR") stvorila je obrazac za objavljivanje kako bi pomogao prodavatelju da ispuni svoje zakonske obveze, informirajući kupca o određenom vlasništvu. Ovaj obrazac od šest stranica zove se Izjava o otkrivanju vlasništva prodavača prodavača, također poznato kao SPDS. Realtors obično ne kažu one inicijale - oni to kažu kao riječ, "spuds".
SPDS je podijeljen u šest odjeljaka:
- Vlasništvo i imovina
- Informacije o gradnji i sigurnosti
- komunalne usluge
- Informacije o okolišu
- Kanalizacija / pročišćavanje otpadnih voda
- Ostali uvjeti i čimbenici
Konkretno se odnosi na krovove i vodovodne cijevi, termite, električne probleme, bazen ili spa probleme, problemi s bukom i svi omiljeni škorpioni . Ako se koristi ugovor o kupnji AAR-a, prodavatelj također mora dostaviti kupcu kopiju izvješća koja prikazuje petogodišnju povijest osiguranih potraživanja koja su podnesena ili duljinu vremena koje je prodavatelj posjedovao.
Ovo izvješće obično se naziva izvješće o CLUE-u ili Izvješće o sveobuhvatnom izvješću o gubitku.
Ako je kuća izgrađena prije 1978. godine, prodavatelj je također dužan otkriti potencijalnom kupcu sve informacije koje imaju o olovnoj boji. To uključuje sve izvješća ili inspekcije koje su provedene. Realtor bi trebao pružiti kupcu brošuru "Zaštitite svoju obitelj od olova u vašem domu".
Potvrda o objavljivanju obavezna je ako se ta nekretnina nalazi u neinkorporiranom području županije, pri čemu se prenosi pet ili manje zemljišnih čestica.
Uzorci obrazaca za ove transakcije mogu se naći na AAR-u na mreži.
Što NE moram otkriti potencijalnom kupcu mog doma?
Važno je napomenuti ono što NIJE zatraženo u Arizonskom zakonu. Postoje tri glavne stavke. U Arizoni,
- ne morate obavijestiti kupca da je dom bio prirodna smrt, samoubojstvo, ubojstvo ili bilo koji drugi zločin klasificiran kao krivično djelo.
- ne morate obavijestiti kupca da je dom bio u vlasništvu ili zauzet od strane nekoga izloženog HIV-u, ili s dijagnozom AIDS-a ili bilo koje druge bolesti za koje se ne zna da se prenose kroz zajedničko zauzeće.
- ne morate obavijestiti kupca da se dom nalazi u području seksualnog prekršitelja .
Postoji nešto što nije na popisu - trebam li otkriti ili ne?
Ako se morate zapitati: "Mogu li otkriti _____?" odgovor je da. Kada ste u nedoumici - otkrivajte. Ne mogu slikati kako se kupac žali jer je prodavatelj previše otkrio!
Riječ savjeta kupcima o objavljivanju podataka
Svi oblici i potvrde i izvještaji koje možete dobiti u ugovorenom roku nisu nadomjestak za razne inspekcije koje biste trebali izvršiti ugledna inspekcijska tvrtka na imovini koju razmišljate o kupnji.
Također, imajte na umu da gore navedeni obrazac za objavljivanje nije potreban za sve transakcije stambenih nekretnina. Na primjer, kao SPDS nije potreban za domove koje posjeduje zajmodavac (foreclosures). Postoje i druge situacije u kojima se SPDS može odstupiti. U svakom slučaju, ipak je dobra ideja da pogledate prazan obrazac kako biste mogli izvršiti odgovarajuće provjere koji će se baviti vašim zabrinutošću.
Svi ovdje navedeni oblici i propisi o objavljivanju mogu se mijenjati bez prethodne obavijesti.